引导社会资本参与老旧小区改造难在哪儿？

墙体修缮、管网入墙……经过实施老旧小区改造，呼和浩特市赛罕区公交综合小区焕然一新。呼和浩特市公共资源交易服务平台发布信息显示，2023年大学西路街道公交综合小区等5个老旧小区楼房主体改造工程资金来源为——政府投资100%。

城市是各类要素资源和经济社会活动最集中的地方，老旧小区改造是新型城镇化建设、增进民生福祉的重要抓手。近年来，调动社会资本参与老旧小区改造的呼声高涨。那么，老旧小区改造中，我区社会资本参与情况怎么样？堵点难点在哪儿？如何破题前行，引导社会力量积极参与老旧小区改造，盘活小区闲散资源？记者展开了深入调查。

政府主导，改造资金财政依赖度高

自治区住建厅统计显示：自2019年党中央、国务院部署城镇老旧小区改造这一惠民生、扩内需重大举措以来，内蒙古累计改造老旧小区5108个、67.76万户，涉及建筑面积5911万平方米，惠及人口近190多万，累计完成投资148亿元，先后提供了近10万个就业岗位。

“目前，老旧小区改造资金来源中，中央补助资金占比52%，自治区财政补助资金占比7.4%，地方专项债占比12%，电力、通信、燃气等管线单位投资占比7.4%，居民自筹占比1%左右（主要包括居民更换窗户、户内管网改造），其余为地方自筹。社会资金占比较少。”自治区住建厅有关负责人告诉记者。

据了解，老旧小区改造主要分为基础类、完善类、提升类。其中，基础类主要包括小区内部及与小区直接相关的供水、排水、供电、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线路规整（入地）和建筑物公共部位维修等。完善类主要包括拆除违章建筑、物业用房、充电设施、居民活动室、健身器材、绿化美化等。提升类主要包括社区、卫生、教育等公共服务设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

“各盟市、旗县（市、区）在实际改造中，依据《内蒙古自治区城镇老旧小区改造技术导则》的有关要求，按照基础类应改尽改、完善类能改多改、提升类积极推进的原则，因地制宜确定改造内容清单。由于各地财力等各种因素所限，目前基础类改造实现全覆盖，完善类改造在逐渐推开，提升类改造在试点推进。”自治区住建厅有关负责人告诉记者。

社会资本对接续、高效、高质推进老旧小区改造具有重要作用。但记者在调查中了解到，受现行规范制约、老旧小区增益空间有限、缺乏配套金融工具等影响，社会资本参与老旧小区改造仍存在“不愿投、不敢投、投不起”等突出问题。

“目前吸引社会投资方面，主要包括供电、通信等运营单位出资，对水气热管网等老旧小区基础设施实施升级改造。去年全市老旧小区改造投资的18亿元中，有1亿元来自电力、通信等运营商的支持。”呼和浩特市住建局有关负责人告诉记者。

内蒙古自治区宏观经济研究中心社会发展研究处处长曹永萍指出，老旧小区在改造过程中存在：改造资金的财政依赖度高，社会资本进入积极性低，尚未建立多元化融资机制，不少地方改造资金主要靠财政补贴；缺乏改造后持续的维护资金、居民议事规则及后续管理机制等。

据了解，在其他一些省区，社会力量参与老旧小区改造的积极性同样不高，这种现象已成为多地共性。

试点引路，高质量打造“完整居住社区”范本

住建部2020年就明确要求，在城镇老旧小区改造中，要建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制。

我区在推进老旧小区改造过程中，也在积极推动社会力量参与城镇老旧小区改造，并取得了一些成绩。

包头市友谊十九改造项目中，吸引中铁十局康养公司投资6000万在锅炉房院内新建4层5600平方米“满庭萱颐养中心”，设置128张居住床位，提供全天候养老服务。

鄂尔多斯市准格尔旗蓝天街道办创新实施“共建实践金”项目，协调包联单位和驻地企事业单位为社区基础设施的新建、改建、扩建和维护、改造、提升出力，在铁北社区、乌兰小区建设了幸福安康里口袋广场等，为居民提供了休闲娱乐的好去处，从根本上提升了小区的宜居档次。

结合完整居住社区补短板和绿色社区创建行动，我区已累计实施47个城镇老旧小区改造完善提升类示范项目，其中7个项目列入住房和城乡建设部联系点清单项目（全国推广经验）。示范项目统筹考虑社区活动、养老托幼、文化卫生等各类便民服务、公共服务内容，进一步补齐社区服务设施短板，高起点、高标准、高质量打造“完整居住社区”范本，构建居民15分钟生活圈。

2021年以来，我区在老旧小区改造中共吸引社会投资建成2648个充电桩、新增智能快递柜295个。

堵点透视，呼吁建立多方共担资金筹集机制

社会资本参与老旧小区改造由典型引路到全面开花目前还有点儿难。那么，堵点、难点在哪里？

“投资回报周期长、回报率低、收益少，使得企业不愿意参与老旧小区改造项目。目前有限的社会投资主要集中在有经营收益的项目中，比如快递柜、养老中心等。”自治区住建厅有关负责人指出。

“虽然我市在推动实施老旧小区改造中取得了一定成效，但与国家老旧小区改造试点城市要求相比仍然存在差距。主要表现在：旗县区积极性和主动性仍然不够高，核心原因是地方财政财力不足，导致施工进度等工作滞后。争取社会资本、金融机构参与的渠道不通畅、政策偏紧，基础类老旧小区改造项目，基本属于无收益、投资大、刚性需求类项目。受防范化解政府债务政策限制，金融机构贷款难度较大，筹资渠道单一。”呼和浩特市住建局有关负责人指出。

针对老旧小区改造实施过程中存在的资金投入、物业管理等长效机制建立等问题，在今年全国两会上，全国政协委员、北京首都开发控股（集团）有限公司总经理李岩建议，引入社会资本、盘活存量资源，构建科学完善的社区民生经济微循环体系。

“在多渠道筹措资金方面，通过盘活存量资源，挖掘服务收益潜力以及通过相应财税优惠，建立多方共担的资金筹集机制，确保老旧小区改造工作顺利进行。”曹永萍建议，盘活老旧小区闲置地块，通过调增容积率、改变用途等，吸引社会力量投资。通过PPP模式，由民企、国企成立合资公司作为实施运营主体，实行一体化改造运营。新建改建养老、托育、医疗等公共服务设施，通过挖掘小区及周边存量资源，引导产权所有者让渡周边国有资产收益及小区公共收益，包括停车位、充电桩、农贸市场等，实现回收投资。

未来可期，探索老旧小区改造全生命周期建管一体化机制

放眼全国，广州正在以“绣花”功夫推进老旧小区改造。今年5月17日，广州出台引入社会资本参与城镇老旧小区改造全流程办法，让老旧小区改造市场化有章可循，助力实现老旧小区改造全生命周期建管一体化，提升老旧小区改造、运营和服务水平。

为规范资金使用管理，提高城镇老旧小区整治改造资金使用效率，2020年，呼和浩特市出台了《呼和浩特市城镇老旧小区改造资金管理办法》。今年，按照国家的导向性意见，呼和浩特市住建局牵头重新修订了相关政策，从改造内容、改造标准、认定标准、资金补助、各类手续办理、中央资金申请、居民出资、社会资本支持、施工组织、存量资源盘活等方面都做出了明确规定，充分发挥政策先行和政策保障的作用。

“今年，我们正在积极引导商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。”呼和浩特市住建局相关负责人介绍。

自治区层面，也在想方设法引导社会资本参与老旧小区改造，本着谁投资、谁受益的原则，将这项民生工程办好、办实。“下一步，我们要吸引社会力量通过广告投放、建设充电设施、投放智能快递箱等方式参与改造，鼓励城镇老旧小区改造项目由提供‘投融资+设计+改造+运营+物业’全过程一体化系统服务的运营主体参与实施。探索改造项目通过银行贷款、企业债券等方式筹集资金。”自治区住建厅有关负责人说。